Valuación Inmobiliaria Urbana para el Corretaje de Bienes Raíces

Dedicatoria7

Prólogo 9

A modo de presentación11

Primera parte

ELEMENTOS DE LA TASACIÓN

Capítulo primero. La tasación17

1. Antecedentes históricos sobre el origen de la tasación17

Perspectiva y visión latinoamericana 21

2. Vocabulario técnico en la materia: tasación, valor y precio

Cotización25

3. Doctrinas de la tasación36
4. a) Formas de aplicación 39
5. b) Efectos: variabilidad del precio40
6. c) Factores formadores del precio43
7. La tasación como especialidad48
8. a) Aspectos de la tasación 49
9. b) Clasificación de sus elementos: jurídico, económico y

técnico52

5. Misión del corredor de bienes raíces en función de tasador58

Ética profesional60

Capítulo Segundo. Perspectiva de aplicación65

1. Principios de la tasación (Argentina y España)65
2. Características generales de los métodos de tasación76
3. El mercado inmobiliario. Abordaje deductivo urbano79

Abordaje inductivo85

4. Tipos de tasaciones (ordinarias y extraordinarias)88
5. Elección del método. Enfoques de Valuación. La visión

alemana90

Segunda parte

VALUACIÓN DEL INMUEBLE

Capítulo tercero. empirismo metodológico101

1. Composición del bien inmueble101
2. Valor de la tierra urbana103
3. a) Espacio urbano104
4. b) Parcela tipo107
5. c) Predios de mayor superficie. Valor plottage108
6. d) Desarrollo inmobiliario e incidencias para la valuación.112

Tabla: desarrollo vs. calidad de vida115

1. e) El producto inmobiliario sustentable y su valor.

Normas de la serie ISO 14000 e IRAM117

3. La construcción. Tipologías 123
4. Memoria descriptiva. Modelo de tasación. Doctrina subjetiva127
5. El capital inmobiliario132

Capítulo Cuarto. pragmatismo homologado137

1. Pauta general en el tecnicismo. La ciencia de valuar y su

visión global137

2. Métodos indirectos o de capitalización140
3. Métodos directos-comparativos. “Coste” en valuación147

Valuación de parcela148

Tabla de Fitte y Cervini. Coeficientes de frente y fondo151

Etapas de la tabla de Fitte y Cervini159

Tabla del Tribunal de Tasaciones161

Empleo de tabla del Tribunal de Tasaciones

de la Nación Argentina163

Aplicación Guerrero165

Técnica para valuar mejoras168

Factor de la construcción de Lapa 168

Aplicación de Ross y Heidecke (sobre la base de Kuentzle -

Coef. “K”)173

Ejemplo de aplicación de Ross-Heidecke175

Tabla de Ross-Heidecke para depreciación de edificios177

Tasación en propiedad horizontal181

1. a) Identificación del objeto de valuación

(aspecto jurídico)181

1. b) Aspectos generales de “descripción” (aspecto

técnico)183

1. c) Informe de mercado/plaza (aspecto económico)185

Siete tablas para la selección de coeficientes, según

características de las unidades funcionales

(destino: vivienda familiar)187

Procedimiento del método de comparación de valores

venales. Empleo de las siete tablas188

Ejemplo de aplicación de la herramienta técnica190

Cálculo de FOS/FOT. Uso del suelo191

4. Balance técnico. Incidencia del “factor humano”194
5. Modelo de tasación. Doctrina objetiva196

Capítulo Quinto. perito tasador judicial, valuador

del ámbito oficial y particular207

1. El perito valuador inmobiliario207
2. Valuador del ámbito oficial209
3. Valuador particular213
4. Argumento ideal para un dictamen de tasación. Claves

de Anthony Weston215 

Aspectos generales del ámbito216

La conveniente argumentación217

Evidenciar los antecedentes relevantes220

5. Alcanzar el “Nivel 5.C” en la redacción el dictamen223

Cinco ejes que poseen una valoración del 20% cada uno224

Anexo I: Interrogantes lógicos y respuestas razonables225

1. ¿Cuál es el primer paso que debo hacer cuando me contratan

para realizar una tasación?225

2. ¿En qué tipo de moneda debo expresar mi tasación?227
3. ¿Cómo y cuándo cobro mis honorarios?232
4. ¿Cuál es la verdadera importancia de los métodos?233
5. ¿Cómo procedo con mi tarea de tasación si no hay lotes libres

de mejoras a la venta?234

6. ¿Qué ocurre si no hay planos de mejoras cuando voy a

inspeccionar el inmueble?235

7. ¿Son necesarias las certificaciones de instalaciones en la

propiedad?237

8. ¿Qué es la obra civil? ¿Cuántos tipos de obra hay dentro del

ámbito de la construcción?241

9. ¿Es correcto decir antecedentes ponderados

y homogeneizados?244

10. ¿Por qué el resultado de mi tasación puede ser distinto al de

otro colega cuando nos referimos a un mismo inmueble?247

Anexo II: Nemotécnica “7-CU” para tasar oficinas, escritorios,

consultorios251

Aplicación técnica: comparación y ponderación

de valores venales 254

“Nemotécnica K/3”. Otro modo de tasar256

“Nemotécnica 7-CU” para tasar locales comerciales257

Método MDC10-P. Opción válida261

Estadísticas261

Ponderación de datos262

Alternativas considerables263

Variantes por ubicación263

Bibliografía267